VGV (Valor Geral de Vendas)
VGV é a soma do valor de venda de todas as unidades de um empreendimento a preço de tabela. É o número que dimensiona o porte da incorporação e serve de base para calcular a participação do terreno em permutas e a remuneração de corretagem. VGV contratado é a parte já vendida; VGV a comercializar é o estoque restante.
No Hiperdados: A tabela de vendas do empreendimento calcula o VGV a partir das unidades cadastradas, e o espelho de vendas mostra quanto já foi contratado.
SPE (Sociedade de Propósito Específico)
SPE é uma empresa criada para tocar um único empreendimento. Ela isola o risco, o resultado e o caixa daquela obra em relação às demais operações da incorporadora, o que facilita a entrada de sócios investidores e a obtenção de financiamento à produção. Cada SPE tem CNPJ, contabilidade e demonstrações próprias.
No Hiperdados: Cada SPE é uma empresa dentro da mesma conta, com permissão por usuário e consolidado do grupo quando você precisar.
Patrimônio de afetação
Regime previsto na Lei 10.931/2004 em que o terreno, as acessões e os recursos financeiros de uma incorporação ficam apartados do patrimônio geral da incorporadora. Se a empresa quebrar, o patrimônio afetado continua vinculado à conclusão daquela obra e à entrega das unidades aos compradores. A adesão é opcional e averbada na matrícula.
No Hiperdados: Cada SPE é uma empresa separada dentro da mesma conta, com plano financeiro, contas bancárias e contratos próprios.
Permuta
Forma de pagar o terreno com unidades do próprio empreendimento em vez de dinheiro. Na permuta física o proprietário recebe apartamentos; na permuta financeira, um percentual do VGV conforme as vendas acontecem. Reduz o desembolso inicial da incorporadora, mas compromete parte da receita futura.
No Hiperdados: A unidade dada em permuta tem situação própria no espelho de vendas, separada das disponíveis, das reservadas e das vendidas.
Landbank
Estoque de terrenos que uma incorporadora mantém para empreendimentos futuros. Gerir o landbank é acompanhar cada área desde a prospecção — matrícula, zoneamento, potencial construtivo, status da negociação — até a decisão de comprar, permutar ou descartar.
Estudo de viabilidade
Simulação econômico-financeira feita antes de comprar o terreno. Confronta a receita estimada de vendas com o custo de terreno, obra, marketing, impostos e despesas de incorporação, distribuídos no tempo, para chegar ao resultado e à exposição máxima de caixa do empreendimento.
Tabela de vendas e condição de pagamento
Conjunto de regras que define como o comprador paga a unidade: entrada, parcelas mensais, intermediárias, parcela das chaves e financiamento bancário, cada uma com o próprio índice de correção. É o que transforma o preço de tabela em fluxo de recebimento.
No Hiperdados: A condição do empreendimento gera o fluxo por unidade, é exportável em PDF e Excel, e vira contrato de recebíveis sem redigitação.
Parcela intermediária
Parcela de valor maior, cobrada em intervalos de seis meses ou um ano, usada para reduzir o valor das mensais durante a obra. Também chamada de balão ou reforço. É corrigida pelo mesmo índice das demais parcelas até a entrega.
No Hiperdados: Entrada, mensais, intermediárias, anuais e chaves são tipos distintos de parcela, cada um com a própria regra de correção.
Parcela das chaves
Parcela devida na entrega do imóvel, normalmente o maior valor do contrato. Costuma ser quitada com financiamento bancário: o banco libera o recurso à incorporadora e o comprador passa a dever ao banco. A partir daí muda o índice de correção e o sistema de amortização.
No Hiperdados: A parcela das chaves é tratada como tipo próprio e pode ser substituída pelo repasse bancário quando o financiamento sai.
Medição de obra
Apuração periódica do que foi efetivamente executado por um empreiteiro ou fornecedor, item a item, para autorizar o pagamento correspondente. Serve de base para a liberação do valor contratado e para a retenção contratual, e é o dado que alimenta a curva física da obra.
No Hiperdados: Contratos de compra têm medição por item e por período, com retenção, liberação parcial e geração do título a pagar.
Apropriação de custo
Ato de dizer a que obra, etapa, empreendimento e conta do plano financeiro pertence cada valor gasto. Sem apropriação, o financeiro sabe quanto saiu do caixa mas não sabe onde o dinheiro foi parar — e o comparativo entre orçado e realizado deixa de existir.
No Hiperdados: A apropriação nasce na solicitação de compra e viaja com o pedido, o contrato, a medição e a nota fiscal até o título a pagar.
Cronograma físico-financeiro
Planejamento que cruza o avanço físico previsto de cada etapa da obra com o desembolso financeiro correspondente. Permite antecipar quando o caixa será exigido e comparar, mês a mês, o que estava planejado com o que foi executado e pago.
No Hiperdados: Módulo de gestão de projetos com planejamento por etapa, medição do executado e o comparativo planejado × realizado.
INCC
Índice Nacional de Custo da Construção, calculado pela FGV. Mede a variação de custo de materiais, mão de obra e serviços na construção civil. É o índice usado para corrigir as parcelas do comprador durante a fase de obra, porque acompanha o custo que a incorporadora está de fato incorrendo.
No Hiperdados: Lançou o INCC do mês, toda a carteira passa a cobrar o valor corrigido — sem rotina de lote e sem regravar parcela.
IGP-M
Índice Geral de Preços — Mercado, da FGV. Tradicionalmente usado para reajustar contratos de aluguel e contratos de prestação de serviço no Brasil. Por ter forte peso de preços no atacado e do câmbio, é mais volátil que o IPCA, o que levou muitos contratos a migrarem de índice.
No Hiperdados: Índice cadastrável por competência, aplicado na data-base de cada contrato de locação ou de serviço.
IPCA
Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, medido pelo IBGE. É o índice oficial de inflação do Brasil e a meta perseguida pelo Banco Central. Vem sendo adotado em contratos de locação e de serviço como alternativa mais estável ao IGP-M.
No Hiperdados: Cadastre IPCA, IGP-M, INCC ou um índice próprio — a mecânica de aplicação é a mesma para todos.
Tabela Price
Sistema de amortização em que a parcela é constante do começo ao fim. No início, a maior parte do valor é juro e a menor é amortização; ao longo do tempo essa proporção se inverte. Em contratos longos, resulta em parcela inicial menor que a do SAC, mas em juro total maior.
No Hiperdados: Disponível como sistema de juros do contrato de recebíveis, junto com SAC e SACOC.
SAC
Sistema de Amortização Constante: a parte da parcela que abate o saldo devedor é sempre a mesma, e o juro incide sobre um saldo que cai a cada mês. A parcela começa mais alta que na Price e vai diminuindo. É o sistema mais usado no financiamento imobiliário brasileiro.
No Hiperdados: Disponível como sistema de juros do contrato, com o demonstrativo de amortização parcela a parcela.
SACOC
Variante do SAC usada em contratos de incorporação, em que a amortização permanece constante e a correção monetária incide sobre o saldo devedor antes do cálculo do juro do período. Aproxima o contrato do comportamento de um financiamento indexado, preservando o valor real do saldo.
No Hiperdados: Terceiro sistema de juros disponível no contrato, ao lado da Tabela Price e do SAC.
CNAB (remessa e retorno)
Padrão de arquivo texto definido pela FEBRABAN para trocar informações de cobrança entre empresa e banco, nos layouts de 240 ou 400 posições. A remessa leva ao banco os boletos a registrar; o retorno traz de volta os pagamentos, baixas e ocorrências para conciliação.
No Hiperdados: Remessa e retorno CNAB 240 e 400 para quem já tem convênio bancário — ou emissão direta por API, sem arquivo nenhum.
BaaS (Banking as a Service)
Modelo em que uma instituição financeira licenciada oferece conta, emissão de boleto, Pix e transferência através de API, para que um software use esses serviços por dentro. Elimina a troca de arquivos com o banco: o pagamento é confirmado por webhook, em segundos.
No Hiperdados: Integração com o Asaas: boleto, Pix e cartão emitidos pela plataforma e baixados automaticamente quando o cliente paga.
Conciliação bancária
Processo de casar cada lançamento do extrato bancário com o título correspondente no sistema, para garantir que o saldo contábil e o saldo do banco contem a mesma história. Quando é manual, é o gargalo do fechamento mensal do financeiro.
No Hiperdados: O retorno bancário e o webhook do Asaas baixam a parcela certa, com a diferença de juros e multa já apurada.
Plano financeiro
Árvore de contas de receita e despesa que organiza para onde o dinheiro entra e sai. É o eixo do fluxo de caixa gerencial: cada título recebe uma conta, e o relatório pode ser lido em qualquer nível da hierarquia, do grupo mais amplo à conta analítica.
No Hiperdados: Plano financeiro próprio por empresa, com fluxo de caixa realizado e projetado em qualquer nível da árvore.
Renegociação de saldo devedor
Refazer as condições de um contrato em atraso: apura-se o saldo devedor atualizado com juros, multa e correção, e ele é redistribuído em uma nova série de parcelas. O vínculo com o contrato original precisa ser preservado para que o histórico do cliente não se perca.
No Hiperdados: A renegociação recalcula o saldo, gera a nova série e mantém o vínculo com o contrato de origem.
Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)
Lei que rege a locação de imóveis urbanos no Brasil. Define os direitos e deveres de locador e locatário, as modalidades de garantia admitidas, as regras de reajuste, as hipóteses de despejo e o direito de preferência do inquilino na venda do imóvel.
No Hiperdados: O módulo de locação segue a lei nos pontos que viram regra de sistema — como a vedação a mais de uma garantia vigente no mesmo contrato.
Taxa de administração
Remuneração da imobiliária por administrar o imóvel de terceiro. Costuma ser um percentual sobre o aluguel recebido, entre 8% e 12%, às vezes com valor mínimo. Cobrar taxa em mês sem recebimento cria uma dívida que ninguém consegue explicar no extrato do proprietário.
No Hiperdados: A taxa incide sobre o que entrou. Mês sem recebimento não gera taxa — nem a percentual, nem a fixa, nem o piso.
Repasse ao proprietário
Pagamento que a imobiliária faz ao dono do imóvel com o aluguel recebido do inquilino, descontadas a taxa de administração e as despesas do período. É apurado por competência mensal e acompanhado de um extrato que justifica cada desconto.
No Hiperdados: Apuração em regime de caixa, saldo negativo compensado no mês seguinte e título a pagar gerado no fechamento.
Regime de caixa e regime de competência
No regime de caixa, o valor é reconhecido quando o dinheiro entra ou sai. No de competência, quando o fato gerador acontece, independentemente do pagamento. Em repasse de locação a diferença é crítica: apurar por competência faria a imobiliária repassar aluguel que o inquilino não pagou.
No Hiperdados: O repasse filtra pela data da baixa, nunca pelo vencimento — a inadimplência do inquilino não vira rombo de caixa da imobiliária.
Encargos locatícios
Valores cobrados junto com o aluguel que não são aluguel: condomínio, IPTU, seguro incêndio, água, gás e taxas. Variam de mês para mês e cada um tem um destino diferente — condomínio vai para o condomínio, IPTU para a prefeitura, aluguel para o proprietário.
No Hiperdados: O lançamento do encargo é do imóvel, não do contrato: imóvel vago também tem condomínio, e o inquilino pode trocar no meio do mês.
Caução
Garantia em que o inquilino deposita um valor, limitado a três meses de aluguel, devolvido ao fim da locação se não houver débito ou dano. Quando em dinheiro, a lei manda depositar em caderneta de poupança, e o rendimento acompanha o valor na devolução.
No Hiperdados: A caução tem livro próprio e nunca encosta na receita: é dinheiro do inquilino, com correção derivada e devolução que vira título a pagar.
Seguro-fiança locatícia
Garantia em que uma seguradora cobre o aluguel e os encargos em caso de inadimplência, mediante prêmio pago pelo inquilino. Dispensa fiador, tem apólice com vigência determinada e exige renovação — apólice vencida deixa o contrato descoberto sem que ninguém perceba.
No Hiperdados: Painel de vencimentos que avisa antes de a apólice vencer, e inclui a categoria invisível: contrato sem nenhuma garantia cadastrada.
Fiador
Terceiro que se responsabiliza pelo pagamento do aluguel caso o inquilino não pague. É a garantia mais tradicional e a mais barata para o inquilino, mas exige análise de renda e de patrimônio, e a substituição do fiador durante o contrato depende de aceite do locador.
No Hiperdados: Fiadores ficam vinculados à garantia do contrato, com dados e documentos guardados para o caso de acionamento.
Título de capitalização
Garantia em que o inquilino compra um título de capitalização de valor equivalente a alguns aluguéis, resgatado ao fim do contrato se não houver pendência. Dispensa fiador e não exige mensalidade adicional, mas imobiliza um valor alto na assinatura.
No Hiperdados: É uma das modalidades do cadastro único de garantias, com vigência, valor e histórico de renovação.
Vistoria de entrada e de saída
Laudo que registra o estado do imóvel na entrega das chaves e na devolução. O que decide a discussão sobre dano não é cada laudo isolado, é o comparativo entre os dois — por isso a vistoria precisa ser estruturada por ambiente e item, e não escrita em texto livre.
No Hiperdados: Checklist que nasce preenchido com os cômodos do imóvel, estrutura ambiente → item → estado, e comparativo automático entre entrada e saída.
Reajuste anual e data-base
A lei brasileira admite reajuste de contrato de locação no máximo uma vez por ano. A data-base é o mês do aniversário do contrato, quando o índice acumulado de doze meses é aplicado sobre o aluguel. Contrato que passa da data-base sem reajuste cobra o preço do ano anterior.
No Hiperdados: O reajuste é derivado: aplicado sozinho na data-base de cada contrato, sem rotina de lote e sem contrato esquecido.
Rescisão e multa proporcional
Encerramento do contrato antes do prazo. A multa contratual é reduzida proporcionalmente ao tempo já cumprido, e o acerto final soma aluguel do período, encargos pendentes, danos apurados na vistoria de saída e a devolução da caução.
No Hiperdados: A rescisão fica dentro do contrato, com cálculo proporcional da multa e o acerto de contas do encerramento.
Vacância
Período em que o imóvel fica sem inquilino, e portanto sem gerar aluguel. Durante a vacância o proprietário continua devendo condomínio e IPTU — motivo pelo qual o custo do imóvel vago precisa continuar sendo registrado mesmo sem contrato ativo.
No Hiperdados: O contrato de administração é do imóvel, não da locação: continua valendo com o imóvel vago, que é onde a maioria dos sistemas perde dinheiro.
