Sistema para imobiliárias: do contrato de locação ao repasse do proprietário
Encargos por competência, reajuste que se aplica sozinho, repasse em regime de caixa, garantias, caução, vistoria comparativa e cobrança. O Hiperdados administra locação própria, contrato de administração e intermediação no mesmo cadastro.
Três formas de operar locação, um cadastro só
A mesma imobiliária costuma fazer as três coisas ao mesmo tempo. No Hiperdados isso é um campo do contrato, não três sistemas.
Locação própria
O imóvel é da empresa. Você recebe o aluguel direto, sem repasse e sem taxa de administração — a receita é inteira sua.
Administração
O imóvel é de terceiro. Você cobra o inquilino, desconta a taxa e as despesas, e repassa o líquido ao proprietário com extrato.
Intermediação
Você aproxima as partes e recebe pelo agenciamento, sem administrar o contrato depois da assinatura.
Só se repassa o que o inquilino realmente pagou
O repasse é apurado em regime de caixa: o filtro é a data da baixa, nunca o vencimento. Apurar sobre a parcela emitida transformaria a inadimplência do inquilino em rombo no caixa da imobiliária.
- Taxa de administração sobre o que entrou — mês sem recebimento não gera taxa
- Repasse negativo vira saldo a compensar do imóvel, abatido no mês seguinte, sem cobrar o proprietário
- Fechar o repasse gera o título a pagar na mesma transação — nunca existe repasse fechado sem lastro no financeiro
- Enquanto está em apuração é recalculável; ao fechar, congela
- Extrato do proprietário agrupado por pessoa, mostrando o que o inquilino deixou de pagar
Aluguel + condomínio recebidos em 05/03
Inquilino em atraso · 22 dias
Recebido em 12/03
8% sobre R$ 12.480 recebidos
Reparo hidráulico de fevereiro
Título gerado no fechamento
Nada de rodar rotina de lote no fim do mês
Reajuste e encargo são derivados: o valor se recalcula toda vez que é lido. Lançou o IGP-M do mês, todo contrato na data-base já cobra o valor novo. Lançou o condomínio do imóvel, o boleto do inquilino já sai completo.
Reajuste automático
Índice por competência aplicado na data-base de cada contrato. Sem regravar valor, sem processar lote e sem contrato esquecido cobrando o preço do ano passado.
- IGP-M
- IPCA
- INCC
- Índice próprio
Encargos por competência
Condomínio, IPTU parcelado, seguro incêndio, água, gás e taxas entram na parcela do mês. O lançamento é do imóvel — imóvel vago também tem condomínio.
- Condomínio
- IPTU
- Seguro
- Rubrica livre
Rubrica versionada
Mudou o condomínio? A rubrica atual é encerrada no mês anterior e uma nova começa na competência escolhida. O histórico responde "quanto valia em março?".
Fechamento de competência
Ao receber, a composição da parcela é congelada por rubrica: quanto daquele pagamento foi aluguel, quanto foi condomínio, quanto foi IPTU.
O que protege o contrato quando o aluguel para de entrar
As oito modalidades de garantia num cadastro só, com painel de vencimentos que inclui a categoria que todo sistema esquece: o contrato sem nenhuma garantia cadastrada.
- Caução, fiador, seguro-fiança, título de capitalização e cessão fiduciária
- Renovação atualiza a mesma apólice e o período anterior fica no log — que é o que um sinistro exige
- Caução tem livro próprio, correção derivada e a devolução vira título a pagar
- Sinistro deferido gera baixa de verdade na parcela, com o valor recuperado informado por parcela
- Vistoria estruturada em ambiente → item → estado, com comparativo entre entrada e saída
- O checklist nasce preenchido com os cômodos do próprio imóvel
Rua das Acácias, 55 · vence 18/04
Vila Mariana · vence 02/04
Jardim Paulista · locação ativa
3 aluguéis · corrigida
O que a imobiliária encontra dentro da plataforma
- Cadastro de imóveisProprietários, cômodos, condomínio, unidade, valor de locação e de venda, filial responsável e anexos.
- Contrato de locaçãoVigência, reajuste, garantia, encargos, parcelas, anexos e ocorrências dentro da mesma tela, com aprovação antes de cobrar.
- Contrato de administraçãoÉ do imóvel, não da locação: atravessa vários inquilinos e continua valendo com o imóvel vago.
- Renovação e rescisãoProrrogação, aviso prévio, multa proporcional e o acerto final de contas no encerramento.
- Régua de cobrançaLembrete amigável, notificação extrajudicial e encaminhamento ao jurídico, por WhatsApp e e-mail.
- Acordos e jurídicoParcelamento de débito, acompanhamento do processo e o histórico de tudo que foi tentado antes.
- Vistoria comparativaLaudo estruturado de entrada e de saída, com o comparativo item a item — e vistoria de imóvel vago.
- Garantias e cauçãoOito modalidades, painel de vencimentos, renovação com histórico, sinistro com baixa e recuperação por parcela.
- Boleto do inquilinoAluguel, condomínio e IPTU no mesmo boleto, via Asaas ou CNAB, com baixa conciliada automaticamente.
- Portal do inquilino e do proprietárioUm portal só: a mesma pessoa pode ser inquilina de um imóvel e proprietária de outro.
- Chamados de manutençãoAbertura pelo inquilino, encaminhamento ao prestador e a despesa entrando no repasse do proprietário.
- Relatórios da carteiraVacância, inadimplência, contratos a vencer, repasses do mês e o extrato de cada proprietário.
Um preço por empresa, não por usuário
Nenhum plano cobra por assento. Coloque o financeiro, a obra, o comercial e a portaria no sistema sem que a conta suba por isso. O que muda entre os planos é quantos CNPJ você administra e se precisa da API.
Basic
Para quem opera um CNPJ e quer sair da planilha.
- 1 CNPJ
- Usuários ilimitados
- Todos os 7 módulos
- Boleto e Pix via Asaas
- Portais de cliente e fornecedor
Professional
Para quem tem SPEs, filiais ou mais de uma operação.
- 3 CNPJ
- Usuários ilimitados
- Todos os 7 módulos
- Boleto e Pix via Asaas
- Portais de cliente e fornecedor
- Multiempresa e multifilial
Enterprise
Para grupos com muitas SPEs e integração com outros sistemas.
- CNPJ ilimitado
- Usuários ilimitados
- Todos os 7 módulos
- Boleto e Pix via Asaas
- Portais de cliente e fornecedor
- API REST liberada
- Integração com CV CRM
Todos os planos incluem os sete módulos. Hoje o que muda entre eles é a quantidade de CNPJ e o acesso à API.
Perguntas frequentes
O que o módulo de locação do Hiperdados faz?
Administra o ciclo completo da locação: cadastro de imóveis e proprietários, contrato de locação própria, de administração ou de intermediação, encargos por competência, reajuste automático por índice, fechamento mensal, repasse ao proprietário com extrato, garantias, caução, vistoria comparativa, chamados de manutenção, régua de cobrança e acompanhamento jurídico.
Como funciona o repasse ao proprietário?
O repasse é apurado em regime de caixa: só entra o que o inquilino efetivamente pagou, filtrado pela data da baixa e nunca pelo vencimento. Sobre o recebido incide a taxa de administração, descontam-se as despesas do período e o saldo negativo de meses anteriores. Ao fechar o repasse, o título a pagar é gerado na mesma transação, e o proprietário recebe um extrato que explica cada desconto.
O reajuste do aluguel é aplicado automaticamente?
Sim, e sem rotina de lote. Você lança o índice da competência — IGP-M, IPCA, INCC ou próprio — e todo contrato que chega à data-base passa a cobrar o valor reajustado. O valor é derivado: recalculado toda vez que é lido, o que elimina o contrato esquecido cobrando o preço do ano anterior.
Condomínio e IPTU entram no mesmo boleto do aluguel?
Sim. Os encargos são lançados no imóvel, por competência, e compõem a parcela do inquilino: condomínio, IPTU parcelado, seguro incêndio, água, gás e taxas. Quando o pagamento é recebido, a composição fica congelada por rubrica, registrando quanto daquele valor foi aluguel, quanto foi condomínio e quanto foi IPTU.
Quais garantias locatícias o sistema controla?
As modalidades usuais do mercado — caução em dinheiro ou bem, fiador, seguro-fiança, título de capitalização e cessão fiduciária — num cadastro único, com vigência e histórico de renovação. O painel de vencimentos avisa antes de a apólice expirar e inclui a categoria que costuma passar despercebida: o contrato ativo sem nenhuma garantia cadastrada.
O Hiperdados faz vistoria de entrada e de saída?
Sim, com estrutura rígida de ambiente, item e estado — porque laudo em texto livre não se compara. O checklist nasce preenchido com os cômodos do próprio imóvel, e o produto final é o comparativo entre a vistoria de entrada e a de saída, que é o que decide a discussão sobre dano na devolução das chaves. Também é possível vistoriar imóvel vago.
Existe portal para o inquilino e para o proprietário?
Sim, e é um portal só, porque a mesma pessoa costuma ser inquilina de um imóvel e proprietária de outro. O inquilino consulta o contrato, as parcelas e emite a segunda via; o proprietário acompanha os repasses e o extrato de cada competência, com o detalhamento dos descontos.
Serve para imobiliária que também vende imóveis?
Sim. A venda usa o módulo comercial, com funil, propostas e espelho, e vira contrato de recebíveis; a locação usa o módulo de locação. Como os dois são tipos do mesmo contrato, a carteira, a conciliação bancária e o fluxo de caixa da imobiliária mostram as duas receitas juntas, sem consolidar nada à mão.